La convocation pour l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum a été notifiée samedi 7 juin 2025.
L’assemblée générale a eu lieu mercredi 11 juin 2025, soit une semaine plus tard. L’ordre du jour comportait 14 points.
Soixante-dix personnes étaient présentes ce 11 juin 2025, dont sept des huit membres du conseil syndical ; ce qui correspond à environ trente-cinq lots réellement représentés. Une affluence exceptionnelle pour la cuvée 2025.
Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié le 1er juillet 2025.
1) Budget 2026 et comptes 2024
L’assemblée générale a approuvé le budget de l’année 2026 (soit 269 590 euros), quasiment stable par rapport à l’année précédente.
L’assemblée générale a approuvé les comptes de l’année 2024 (pour un montant de 264 277,50). Soit, pour 135 appartements, une moyenne (à titre indicatif) de 1 957 euros par appartement.
Pour mon appartement, les charges de l’année 2024 s’élèvent à 1 662,30 euros, selon les tantièmes. [En 2024, une somme de 1 631,76 euros a été versée au syndicat des copropriétaires.] [Rappel : l’approbation des comptes de la copropriété ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.]
2) Réserves financières spéciales de la copropriété
Selon les pièces comptables qui ont été approuvées le 11 juin 2025 par l’assemblée générale, la copropriété dispose d’une trésorerie abondante :
a) les fonds placés en 2024 s’élèvent à 66 943,53 euros (51 948,94 euros en 2023) ;
b) les fonds disponibles en 2024 s’élèvent à 70 956,54 euros (95 094,72 euros en 2023).
Soit au total 137 900,37 euros (147 043,66 euros en 2023).
Cette somme représente 84 années de charges courantes pour mon lot de copropriété, mais aussi plus de la moitié (52 %) du budget voté par l’assemblée générale du 11 juin 2025. Les fonds demandés aux copropriétaires devraient servir exclusivement à entretenir l’immeuble et non pas à faire des placements financiers.
3) Travaux hors budget
Dans le cadre d’un « diagnostic technique global » (D.T.G.), l’assemblée générale approuve l’étude d’un scénario dit « scénario 1 » qui comporte :
– la réfection de l’étanchéité des balcons et loggias ;
– en toiture, la mise en place de gardes corps en certains endroits et, si nécessaire, le remplacement des gardes corps ;
– un ravalement des façades, simple, sans isolation ;
– la réfection des toitures anciennes.
Les scénarios 0 et 1bis sont rejetés.
Le diagnostic technique global est confié au cabinet d’architecte ADDA Architecte, pour un montant de 20 500,- euros TTC. Une mission d’assistance à la maîtrise d’ouvrage est confiée à la société DOREKA, pour un montant de 16 416,- euros TTC. L’intervention d’un bureau de contrôle, dénommé « coordonnateur S.P.S. », étant obligatoire, et représente un montant de 1 000, euros TTC. L’assemblée générale approuve la rémunération d’un bureau de contrôle pour un montant de 4 800,- euros TTC. La rémunération du syndic CB2i est fixée à 1 152 euros TTC.
En outre, l’assemblée générale approuve la réalisation d’un diagnostic avant travaux, pour un montant de 8 800,- euros.
L’assemblée générale approuve le remplacement d’une colonne d’eaux pluviales au n° 4, pour un montant de 2 000,- euros TTC.
Pour la réfection, au n° 4, de la toiture terrasse d’un copropriétaire, l’assemblée générale approuve un engagement de dépense de 5 000,- euros.
Une note d’information concerne les ascenseurs.
[Rappel pour l’année 2023 : l’ascenseur de la cage d’escalier n° 6 a été remplacé en juillet 2023 pour un coût estimé à 24 614,40 euros.] [Rappel pour l’année 2024 : en juin 2024, l’assemblée avait approuvé les travaux suivants :a) rénovation de l’éclairage des sept halls d’entrée (6 813,88 euros TTC) ;
b) pour les sept ascenseurs de la copropriété, réalisation de la « reprise des guides » (14 990,42 euros TTC) ; la durée des travaux n’a pas été précisée ;
c) installation d’une « passerelle GSM compatible avec la télé-alarme » des sept ascenseurs (6 436,20 euros TTC) ;
d) dératisation des parties communes de la copropriété (3 798,30 euros TTC) ; des mulots apprivoisés ont en effet été aperçus sur les balcons.] [Rappel : des travaux concernant « la réfection des toitures anciennes » ont déjà eu lieu de 2015 à 2020.]
4) Conseil syndical
Les huit membres du conseil syndical ont été réélus. Quatre d’entre eux habitent au n° 6 avenue Léon Blum ; cette cage d’escalier est ainsi privilégiée.
Cinq membres du conseil syndical (M. Michel GAGNAIRE, M. BIGOT, M. GOBBI, M. MICHEL, M. Gilbert BRUNET) sont des anciens de l’année 2003, alors qu’avait eu lieu un « ravalement de façades » de longue durée, estimé à 691 483,13 euros. Bien que la facture de ce ravalement « n’ait pu être retrouvée », elle est à l’origine de quatre procédures (deux au tribunal de Créteil, deux à la cour d’appel de Paris) qui se sont achevées en 2018.
Pour le moment, le conseil syndical n’a pas élu de président (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
5) Problèmes éludés
Divers problèmes n’ont pas été examinés par l’assemblée générale :
a) les dysfonctionnements sporadiques des bips de parkings, extrêmement gênants pour les copropriétaires concernés ;
b) la présence d’individus non identifiés dans le parking souterrain de la copropriété.
[11/06/2025]
