Litiges de copropriété

Extrait des nouvelles brèves ( charges de copropriété )

Par 3 mai 2019 février 29th, 2020 No Comments

03/05/2019  – Convocation pour l’assemblée générale de copropriété

Selon la convocation qui a été notifiée vendredi 5 mai 2019, l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum se déroulera jeudi 16 mai 2019.

Sur le document « Annexe 1 – état financier après répartition », annexé à cette convocation, apparaît un montant de 83 242,44 euros sous l’intitulé « Banques ou sommes disponibles en banque » puis « trésorerie disponible – totaux I ». Il serait utile de connaître l’origine de cette prospérité du syndicat des propriétaires : cette somme représente 60 années de charges pour mon lot de copropriété. Et aussi la localisation du compte bancaire.

Le projet de résolution n° 25 (page 4 de la convocation) prévoit de dispenser le conseil syndical de mettre en concurrence le syndic (l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 aurait été modifié dans ce but).

Bien sûr, le syndic propose aussi à l’assemblée générale de poursuivre le programme de réfection perpétuelle des toitures et d’autres parties de l’immeuble.

28/03/2019 – Nouvelles portes (suite)

Jeudi 28 mars 2019, en fin de matinée, des ouvriers ont posé le câblage des nouvelles portes blindées de la copropriété.

L’entrée pourra se faire soit par un « badge sécurisé », soit par un digicode. Les portes sont équipées de caméras qui permettent de filmer les allées et venues des résidents de l’immeuble. Compte tenu de la configuration des lieux, l’entrée du n° 6 est filmée à la fois par la caméra du de la porte du n° 6 et par la caméra de la porte du n° 8. Quelle chance pour les résidents du n ° 6 ! Il faut croire que les « promeneurs de chiens » de l’immeuble ne suffisaient plus à la tâche.

Il s’agit bien sûr de renforcer la sécurité pour les agents des services de renseignements de toutes nationalités qui résident dans l’immeuble, au détriment des copropriétaires minoritaires.

18/02/2019 – Nouvelles portes

Lundi 18 février 2019, en début de matinée, des ouvriers ont commencé la pose de portes blindées aux entrées de la copropriété.

Il s’agit bien sûr de renforcer la sécurité pour les agents des services de renseignements qui résident dans l’immeuble.

Il s’agit aussi de gaspiller l’argent des copropriétaires minoritaires : ces travaux n’ont aucune utilité, les anciennes portes suffisaient.

04/01/2019 – Fin des travaux de toiture au n° 6

Dans la matinée du mardi 27 novembre 2018, des ouvriers avaient apporté du matériel et des outils au n° 6 avenue Blum. Le surlen­demain, jeudi 29 novembre 2018, un échafaudage avait été dressé dans la cour intérieure de l’immeuble.

Dans la matinée du vendredi 4 janvier 2019, l’échafaudage a été démonté : on suppose que les travaux, réalisés dans le cadre du programme de rénovation perpétuelle des toitures de la copropriété, se sont achevés au n° 6 de l’avenue Blum.

En appel, la copropriété avait perdu le procès qui l’opposait au promoteur, et à l’assureur de celui-ci, à propos de malfaçons qui, selon le conseil syndical, affecteraient les toitures. (Le texte de cette décision juridictionnelle n’a jamais été diffusé.) Afin de financer les travaux des parties communes, le perdant doit alors se retourner vers des copropriétaires isolés, leur faire des procès truqués, avec de faux témoignages et de fausses pièces comptables.

13/07/2018 – Procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété

En 2016, le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété avait été notifié le 18 août, soit dix semaines après la réunion du 1er juin 2016.

En 2017, le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété avait été notifié le 22 juillet, soit sept semaines après la réunion du mercredi 31 mai 2017.

Cette année, l’assemblée générale de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum a eu lieu mercredi 16 mai 2018. Le procès-verbal de cette réunion a été notifié le 13 juillet 2018. Comme d’habitude, la liste de présence prévue par l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’était pas jointe à ce procès-verbal, afin que l’on ne puisse pas vérifier le quorum et les délégations de vote. Quand un syndic a des amis à la cour d’appel, il est dispensé de respecter les lois françaises.

Le procès-verbal nous apprend :

– que les comptes de l’année 2017 ont été approuvés à l’unanimité, moins une voix (la mienne) ; toutefois, selon une coutume très déplaisante de cette copropriété, le montant approuvé n’est pas mentionné dans le compte-rendu ; il faut se reporter à l’annexe A de la convocation reçue le 26 avril 2018 pour apprendre que ce montant est égal à 229 461,54 euros (les travaux spéciaux hors budget n’étant pas compris dans cette somme) ;

– que le budget prévisionnel 2018 ordinaire s’élève à 228 750,- euros ; mais comme chaque année, des travaux supplémentaires, hors budget, ont aussi été votés ;

– que la réfection de quatre édicules (en toiture?) va coûter 79 000,- euros, répartis en deux appels de fonds de 39 500,- euros chacun (15ème résolution) ; en réalité 39 736,- euros selon l’appel de fonds du 3ème trimestre 2018 ;

– que les sept portes d’entrées de l’immeuble seront remplacées, pour un montant de 50 435,- euros, répartis en deux appels de fonds de 25 217,- euros chacun (16ème et 20ème résolutions).

La somme des travaux annexes s’élève à 129 907,- euros. En 2018, la dépense totale pour les copropriétaires est donc en réalité de 358 657, – euros, soit une majoration de 56,7 % par rapport au budget, soit un montant moyen de 2 657,- euros pour chacun des 135 lots de cette copropriété.

On constate que les décisions ne sont pas prises en fonction de critères financiers (ou liés à l’article 12) et que les copropriétaires qui ont approuvé des travaux inutiles et coûteux ont des moyens financiers d’origine indéterminée, non connus de l’administration fiscale.

26/04/2018 – Convocation pour l’assemblée générale de copropriété

La convocation pour l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum a été notifiée jeudi 26 avril 2018. L’assemblée générale se déroulera mercredi 16 mai 2018.

Selon les pièces annexées à la convocation, le syndic propose à l’assemblée générale de poursuivre le programme de réfection perpétuelle des toitures, au détriment d’un mécène désigné dans l’arrêt n° RG 16/13058 (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2) rendu le 17 janvier 2018 grâce à la science juridique de M. Jean-Loup CARRIERE, de Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI et de M. Frédéric ARBELLOT, magistrats émérites de cette cour d’appel.

Lorsque la chambre civile d’une cour d’appel est chargée d’examiner les pièces comptables manifestement falsifiées d’un syndic de copropriété, elle ne doit pas les valider : il faut surseoir à statuer et renvoyer l’affaire au procureur.

Par une heureuse coïncidence, une de plus à Maisons-Alfort, une audience a lieu le lendemain, 17 mai 2018, à la chambre de l’instruction de la cour d’appel de Paris. En effet, les lois françaises n’interdisent pas aux salariés de la cour d’appel de Paris (et du tribunal de grande instance de Créteil), et aux membres de leurs familles, de résider avenue Blum (n° 10) à Maisons-Alfort. Les lois françaises n’interdisent pas non plus aux salariés de la cour d’appel de Paris (et du tribunal de grande instance de Créteil) domiciliés au n° 10 de vivre maritalement avec des agents des services fiscaux (51, rue Carnot).

22/07/2017 – Procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété

L’année dernière, le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété avait été notifié le 18 août 2016, soit dix semaines après la réunion du 1er juin 2016.

Cette année, l’assemblée générale de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum a eu lieu mercredi 31 mai 2017. Le procès-verbal de cette réunion a été notifié dès le 22 juillet 2017. Bien sûr, la liste de présence prévue par l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’était pas jointe à ce procès-verbal, afin que l’on ne puisse pas vérifier le quorum et les délégations de vote.

Le procès-verbal nous apprend :

– que les comptes de l’année 2016 ont été approuvés à l’unanimité, moins une voix (la mienne) ; toutefois, selon une coutume très déplaisante de cette copropriété, le montant approuvé n’est pas mentionné dans le compte-rendu ; il faut se reporter à l’annexe A de la convocation reçue le 15 mai 2017 pour apprendre que ce montant est égal à 228 885,25 euros (les travaux spéciaux hors budget n’étant pas compris dans cette somme) ;

– que le budget prévisionnel 2017 ordinaire s’élève à 228 000,- euros ; mais comme chaque année, des travaux supplémentaires, hors budget, ont aussi été votés ;

– que la réfection d’une terrasse au n° 14 avenue Blum va coûter 6 969,96 euros ;

– que la réfection de deux édicules au n° 12, s’élèvera à 37 028,01 euros, et s’y ajoute celle de deux terrasses au n° 2 et au n° 6, pour un montant non précisé.

La somme des travaux annexes s’élève à 43 997,97 euros. En 2017, la dépense totale pour les copropriétaires est donc en réalité de 271 997, 97 euros, soit une majoration de 19,3 % par rapport au budget.

10/09/2016 – Travaux de toiture

Le 1er juin 2016, l’assemblée générale ordinaire a approuvé (résolutions n° 9, n° 10, n° 11, n° 12 et n° 13), comme les années précédentes, la réfection perpétuelle des toitures ; plus concrètement, la réalisation de travaux d’étanchéité des toitures aux n° 2, au n° 8 et au n° 14 avenue Léon Blum.

(Source : procès-verbal du syndic CB2i notifié le 18/08/2016)

C’est pourquoi une entreprise est venue début septembre 2016 poser des fenêtres dans plusieurs appartements : au 5ème étage du n° 6 avenue Léon Blum, entre autres.

18/08/2016 – Procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum a eu lieu mercredi 1er juin 2016. Le procès-verbal de cette réunion a été notifié le 18 août 2016.

Le syndic de copropriété a mis dix semaines pour peaufiner son texte, ce qui prouve son sérieux et son honnêteté. Malheureusement, la liste de présence prévue par l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’était pas jointe à ce procès-verbal, afin que l’on ne puisse pas vérifier le quorum.

01/06/2016 – Assemblée générale de copropriété à Maisons-Alfort

L’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum a eu lieu mercredi 1er juin 2016.

Le quorum a été atteint : comme chaque année, quinze à vingt lots sur 135 étaient physiquement représentés à l’assemblée générale.

Le conseil syndical a été renouvelé : les quatre membres titulaires, tous d’anciens membres de l’époque 1999-2006 revenus aux affaires le 26 mai 2015, ont été réélus. Le conseil syndical n’a pas désigné de président, « ce qui améliore son fonctionnement », ont appris avec étonnement les quelques copropriétaires présents ce jour-là.

De nombreuses décisions ont été prises, très utiles comme toujours, sur proposition du syndic et du conseil syndical. La plus fructueuse d’entre elles : la réfection perpétuelle des toitures de l’immeuble.

19/11/2015 – Consommation d’eau à Maisons-Alfort

« En France, chaque habitant consomme chaque année environ 150 litres d’eau par jour » nous apprend le bulletin municipal, qui précise qu’une « famille de 4 personnes consomme 600 litres d’eau par jour ».

(Soit 4,5 mètres cubes par personne et par mois. Certains gestion­naires d’immeubles estiment que la consommation d’eau peut être plus importante, jusqu’à 10 mètres cubes par personne et par mois.)

Source : Bulletin municipal – n° 437 (nov. 2015 – page 22) reçu le 19/11/2015

 Ces éléments chiffrés, publiés en novembre 2015 dans le bulletin municipal, sont en réalité connus depuis plus de dix ans. En 2005, on savait déjà depuis longtemps que la consommation d’eau varie en fonction des habitudes culturelles (selon les pays) et qu’en France une famille consomme entre 4,5 et 10 mètres cubes d’eau par personne et par mois.

Le 20 décembre 2005, des dégradations ont été commises dans mon  domicile par le gardien, assisté de conseillers municipaux et de policiers. Le prétexte était un mystérieux « dégât des eaux », sans consommation d’eau chez moi et sans dégâts chez les voisins. Si les estimations proposées dix ans plus tard par la commune sont fiables, cela veut dire qu’en décembre 2005, toutes les personnes présentes (gardien, policiers, maires-adjoints) savaient pertinemment qu’il n’y avait aucune consommation d’eau anormale qui aurait pu justifier la violation de domicile et les dégradations commises. Ni le gardien, ni la police, ni la commune ne m’ont indemnisé.

31/07/2015 – Assemblée générale de copropriété à Maisons-Alfort

Le mardi 26 mai 2015 a lieu l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum.

Le compte rendu a été notifié le 31 juillet 2015.

De nombreuses décisions ont été prises, très utiles comme toujours, sur proposition du syndic et du conseil syndical.

Le conseil syndical a été renouvelé : la plupart des membres titulaires ont renoncé à leur fonction. Ils ont été remplacés par les anciens membres de l’époque 1999-2006, qui reviennent aux affaires.

Il s’agit d’une équipe restreinte, composée de quatre personnes (auparavant : deux personnes par cage d’escalier, soit quatorze personnes en tout) : M. GAGNAIRE, M. MICHEL, M. BIGOT et M. BRUNET.

Comme le veut l’usage dans cette copropriété, j’ai été une fois de plus menacé lors de l’assemblée générale.

Le syndic CB2i et le conseil syndical n’ont pas jugé utile d’expliquer à l’assemblée générale le motif de la différence entre 5 860,92 euros (la créance revendiquée par l’avocat Jacques LOUVET, pour trois années de charges, dans son assignation datée du 9 mars 2015) et 14 628, 33 euros (le « montant à payer sous quinzaine », pour sept trimestres de charges, selon l’appel de fonds du 3ème trimestre 2013 établi par le syndic CB2i). Ni la raison pour laquelle la somme de 14 628, 33 euros représente presque onze années de charges, alors que la « créance » revendiquée dans l’assignation est limitée à trois années de charges. (Rappelons qu’en réalité une année de charges ne représente que 1 360,- euros.)

09/03/2015 – le syndicat des copropriétaires rectifie ses documents comptables

Dans une copropriété ordinaire, où s’applique le droit français (la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 applicables aux copropriétés), le montant des charges à payer par chaque copropriétaire résulte de la multiplication des tantièmes du lot considéré par le montant du budget voté en assemblée générale.

Dans les copropriétés de Maisons-Alfort, des « règles spéciales » (c’est-à-dire l’humeur changeante du syndic et des membres du conseil syndical) aboutissent à des résultats nettement différents, d’où des litiges permanents au sujet du calcul des charges de copropriété.

L’appel de fonds du 3ème trimestre 2013 indique (pour 7 trimestres) un « montant à payer sous quinzaine » de 14 628, 33 euros. Dans un document officiel daté du 9 mars 2015 (une assignation), l’avocat du syndicat des copropriétaires, le célèbre Jacques LOUVET du barreau de Paris, s’est aperçu soudainement que sept trimestres de charges ne peuvent représenter 14 628,33 euros. Si une année de charges vaut 1 360.- euros (en fonction des tantièmes et du budget voté), il est évident que sept trimestres correspondent à 2 380, euros, et trois années de charges ne représentent que 4 080.- euros. La copropriété dispose ainsi, en permanence, d’une « marge de négociation » supérieure à 10 000.- euros, ce qui pourrait faire mauvaise impression sur un magistrat sérieux (il parait qu’il en existe).

Par prudence, il a donc réduit ses prétentions à 5 860,92 euros pour les trois années 2012, 2013 et 2014. Même dans ce cas, il y a une « marge de négociation » de 1 800.- euros par rapport aux 4 080.- euros qui résultent du mode de calcul prévu par la législation française.

Affaire à suivre.

20/05/2014 – Assemblée générale de copropriété à Maisons-Alfort

Le 20 mai 2014 a lieu l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum.

Le conseil syndical a été renouvelé : la plupart des membres titulaires ont renoncé à leur fonction. Ils ont aussitôt été remplacés par les membres suppléants, qui attendaient leur tour avec impatience.

De nombreuses décisions ont été prises, très utiles comme toujours, sur proposition du syndic et du conseil syndical.

Parmi lesquelles le lancement d’une nouvelle procédure de saisie-vente. D’après les documents joints à la convocation, il s’agit de faire exécuter une deuxième fois les six mêmes décisions de justice. La vie est belle pour les indigènes de Maisons-Alfort !

Selon le syndic CB2i, le syndicat des copropriétaires a perdu son procès en appel contre le promoteur. Afin de préserver la vie privée des magistrats, les copropriétaires n’ont pas reçu de copie de cette décision judiciaire, et ses références (date, numéro de chambre, numéro de l’instance) n’ont pas été communiquées.

24/09/2013 – Litige avec le promoteur

Une baraque de chantier a été installée le 24 septembre 2013 devant le n° 2 avenue Léon Blum : la rénovation des toitures continue.

Le litige qui oppose le promoteur et sa compagnie d’assurances au syndicat des copropriétaires ne se passe pas tout à fait « comme prévu » : des avocats sérieux et efficaces défendent les intérêts du promoteur. Il aurait fallu attendre plusieurs années que le procès s’achève et que la réfection des toitures puisse avoir lieu (en supposant qu’elle soit réellement nécessaire).

C’est pourquoi les résidents (agents de l’État) ont décidé de faire financer la rénovation des toitures par un seul copropriétaire : d’où les bips de parking à 18 766,47 euros et la saisie-vente de l’appartement (voir nouvelle brève du 20/06/2013).

C’est ce genre de comportement que l’on appelle convivialité et honnêteté dans les copropriétés banalisées de Maisons-Alfort.

20/06/2013 – Vente forcée d’un appartement dans un « État de droit »

Selon l’assignation des huissiers TRUTTMANN et consorts (du Kremlin-Bicêtre) « datée du 18 juin 2013 », mais reçue en réalité le 20 juin 2013, une audience aura lieu le 12 septembre 2013 à 9h30 au tribunal de grande instance de Créteil (bâtiment Nord, salle A), afin de procéder à la vente forcée de mon appartement, et ce, quelques soient les sommes versées, et reversées encore, au syndicat des copropriétaires, afin de payer le bip de parking à 18 766,47 euros.

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 permet aux copropriétaires de s’exproprier entre eux, à condition d’avoir obtenu au préalable un jugement-bidon, qualifié de « titre exécutoire ». En effet, selon les termes de l’arrêt n° RG 10/15921 rendu le 07/11/2012 par la cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 2), l’encaissement d’un chèque ne prouve pas le paiement, « tant qu’il n’apparaît pas sur le relevé récapitulatif du syndicat des copropriétaires » (voir : nouvelle brève du 17/12/2012). Grâce à cet argument juridique particulièrement novateur, le créancier peut se faire repayer indéfiniment, par des décisions judiciaires, des sommes déjà payées par le débiteur : il lui suffit de ne pas reconnaître le versement des sommes encaissées !

Les médias de tous pays et le personnel de l’ambassade de Russie sont chaleureusement invités à assister à cette audience.

17/12/2012 – Encore un jugement de complaisance !

La cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 2) a rendu le 07/11/2012 un arrêt n° RG 10/15921, dans un dossier de contestation de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires (Clos Saint-Rémi ; 2-14 avenue Léon Blum à Maisons-Alfort) est représenté par :

  • la S.C.P. REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocats ;
  • la S.C.P. GOUTORBE-TERRIEUX-CASALTA, huissiers de justice.

L’arrêt a été rendu par la juridiction qui s’était déjà illustrée dans l’affaire du « bip de parking » (voir arrêt n° 08/01722 du 4 novembre 2009).

La procédure n° RG 10/15921 a été émaillée par de nombreux incidents :

– affaire « non urgente compte tenu de l’encombrement du rôle » donc retirée du rôle le 5 janvier 2012 (art. 369 NCPC) ;

– démission successive des mandataires du demandeur (il fallait absolument que la cour puisse rendre une décision « par défaut ») et refus de la cour et de l’ordre des avocats de faire application de l’article 419 NCPC ;

– affaire « redevenue urgente compte tenu de son ancienneté » et réinscrite au rôle le 22 février 2012 ;

– jugement annoncé le 22 juin 2012, lors de l’audience publique du 9 avril 2012 (l’affaire étant très « urgente ») ;

– jugement rendu le 7 novembre 2012 ;

– etc.

Les motifs de l’arrêt se contredisent entre eux ou se limitent à des sarcasmes visant le demandeur :

– le demandeur ne peut prouver les agissements délictueux dont il est la victime ; mais le président DUSSARD affecte d’ignorer que les salariés du parquet de Créteil qui étaient membres du conseil syndical ont bloqué toutes les plaintes ;

– le jugement rendu en juin 2004 par la même juridiction (cour d’appel de Paris), fondé juridiquement sur un faux témoignage du gardien, donc sur une infraction pénale, ne peut être remis en cause ; pour la cour d’appel de Paris, il est normal et peut-être habituel qu’une infraction pénale serve à motiver un jugement civil ;

– « le paiement ponctuel des charges est l’obligation essentielle du copropriétaire » ; pour la cour d’appel de Paris, il importe peu que les pièces comptables soient grossièrement falsifiées, ou que le gardien rémunéré avec cet argent commette de manière habituelle des infractions pénales au détriment d’un copropriétaire ;

– l’encaissement d’un chèque ne prouve pas le paiement, « tant qu’il n’apparaît pas sur le relevé récapitulatif du syndicat des copropriétaires » (si celui-ci refuse de mentionner l’encaissement sur le relevé récapitulatif, le paiement est réputé fictivement non effectué !), ce qui permet au syndicat des copropriétaires de se faire repayer indéfiniment, par des décisions judiciaires, des sommes déjà payées. Qui peut bien encaisser des chèques libellés au nom du « syndicat des copropriétaires du Clos Saint-Rémi » ?

– etc.

Il s’agissait de rendre une fois encore un jugement de complaisance en faveur du lobby militaro-judiciaire de Maisons-Alfort.

L’arrêt ne précise pas quelle est la contrepartie obtenue grâce à ce jugement de complaisance.

Bibliographie :

– Code de la copropriété

– Code pénal (art. 313-1 et 313-2 – escroquerie en bande organisée)

15/10/2012 – les charges de copropriété à Maisons-Alfort

En 2011, un montant de 900.- euros, réparti en six chèques qui ont tous été encaissés, a été versé à la copropriété (voir chapitre : « télécommande de parking » pour les numéros et les dates d’encaissement de ces chèques).

L’appel de fonds du 4ème trimestre 2012 a été diffusé le 5 octobre 2012.

La somme de 900.- euros versée en 2011 n’apparaît pas sur l’appel de fonds du 4ème trimestre 2012.

N’hésitez plus ! Investissez à Maisons-Alfort !

Bibliographie :

– Code de la copropriété

– Code pénal (art. 441 – faux en écritures)