AUTHENTICITÉ DES PIÈCES COMPTABLES

Dans une copropriété, les copropriétaires sont invités à payer leur quote-part des charges de copropriété par l’intermédiaire d’un document dénommé « appel de fonds trimestriel ».
Cet appel de fonds trimestriel est une pièce comptable au sens de l’article 441-1 du code pénal : il doit être sincère et véritable. La somme à payer doit correspondre à la créance réellement due, à une date donnée, par le copropriétaire concerné. Cet évidence est connue, ou devrait l’être, des magistrats des juridictions civiles et répressives qui sont amenés à se prononcer sur les litiges relatifs au calcul des charges de copropriété.
Des difficultés surgissent aussitôt, si l’on veut respecter la convention européenne des droits de l’homme : les charges sont dues si l’assemblée générale de copropriété s’est déroulée de façon régulière. Par exemple : le quorum doit être atteint et les copropriétaires qui le souhaitent doivent avoir la possibilité de le vérifier ; l’identité réelle des copropriétaires présents ou représentés doit pouvoir être contrôlée ; les pièces comptables soumises à l’approbation de l’assemblée générale doivent être sincères et véritables ; le procès-verbal de la réunion doit retranscrire fidèlement les votes des copropriétaires, sans les altérer dans le but d’empêcher une éventuelle contestation des décisions prises ; les copropriétaires minoritaires ne doivent pas subit un abus de majorité ; les dépenses votées doivent être strictement nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Par jugement n° RG 15/04269 du 25 mars 2016, le tribunal de grande instance de Créteil à calculé qu’à la date du 1er janvier 2016, les charges de copropriété sont limitées à 6 234,97 € pour mon lot de copropriété. À la même date, le syndic CB2i estime au contraire que les charges de copropriété s’élèvent à 11 197,49 €.
Soit une différence, non justifiée, de 4 962,52 €.
Cette somme de 4 962,52 €, qui (avec des fluctuations d’un trimestre à l’autre) est reportée sur les appels de fonds trimestriels depuis la prise de fonction du syndic CB2i en juin 2006, ne peut être considérée comme une créance due au syndicat des copropriétaires. Il ne peut s’agir non plus d’une erreur dactylographique, puisque les nombreuses demandes de rectification adressées par lettres recommandées au syndic CB2i sont restées sans réponse.

Il s’agit d’une « altération frauduleuse de la vérité, destinée à entraîner des conséquences juridiques ou pécuniaires », au sens de l’article 441-1 du code pénal.
Lors des assemblées générales de copropriété, le syndic CB2i fait valoir qu’un « copropriétaire condamné devrait respecter l’autorité de la chose jugée ». Mais l’autorité de la chose jugée, concept juridique très intéressant et qui prête à discussion, est applicable à toutes les parties, et pas seulement à la partie qui a perdu le procès. Celui qui a gagné la procédure doit, lui aussi, respecter « l’autorité de la chose jugée » et, dans le cas particulier du syndic CB2i, rectifier sans délai les appels de fonds trimestriels, afin de les mettre en conformité avec le quantum de la créance calculé par le juge.

Pièce jointe : appel de fonds du 1er trimestre 2016 (daté du 02/01/2016)

mise à jour du 05/06/2017

PIÈCES COMPTABLES ET ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (ÉTAT FINANCIER APRÈS RÉPARTITION)

Dans un immeuble qui relève du régime de la copropriété, les copropriétaires sont invités à approuver les pièces comptables du syndic lors de l’assemblée générale, par une résolution dénommée « approbation des comptes de l’année N ».

L’un des documents relatif à cette approbation annuelle des comptes est intitulé « état financier après répartition » et comporte une ligne qui indique les réserves de trésorerie de la copropriété, sous l’appellation « fonds disponibles en banque ».

Comme toutes les pièces à caractère financier produites par un syndic, il s’agit d’un document comptable au sens de l’article 441-1 du code pénal : il doit être sincère et véritable. La somme indiquée doit correspondre à la réalité : le montant mentionné doit exister réellement et correspondre à l’état financier réel de la copropriété. Cet évidence est connue, ou devrait l’être, des magistrats des juridictions civiles et répressives qui sont amenés à se prononcer sur les litiges relatifs au calcul des charges de copropriété.

À moins qu’ils ne soient délibérément falsifiés dans le but de leurrer les copropriétaires présents et représentes à l’assemblée générale, et contrairement à ce qui est allégué mensongèrement auprès des juridictions chargées de se prononcer sur le calcul des charges, « l’état financier après répartition » présenté par les syndics successifs indiquent clairement que la copropriété du 2-14 avenue Léon Blum n’a aucune difficulté financière : les réserves financières de la copropriété représentent, bon an mal an, un quart du budget qui devrait être affecté à l’entretien de l’immeuble.

Les tableaux communiqués par les syndics mentionnent en effet que le montant de la trésorerie de la copropriété s’élève :

– au 31 décembre 2015 : à 75 506,12 euros ;
– au 31 décembre 2016 : à 50 573,40 euros ;
– au 31 décembre 2017 : à 50 573,40 euros.

D’où provient cette manne financière ? Des condamnations prononcées par les juridictions civiles à l’encontre d’un seul copropriétaire : ce copropriétaire assure à lui  seul l’accumulation des réserves considérables de la copropriété.

Il faut dès lors un cynisme certain pour l’accuser d’être « responsable des difficultés persistantes » de la copropriété qui serait « au bord de la faillite ».

Rappelons que les juridictions françaises ont l’obligation de respecter la convention européenne des droits de l’homme : les charges sont dues si l’assemblée générale de copropriété s’est déroulée de façon régulière. Par exemple : le quorum doit être atteint et les copropriétaires qui le souhaitent doivent avoir la possibilité de le vérifier ; l’identité réelle des copropriétaires présents ou représentés doit pouvoir être contrôlée ; les pièces comptables soumises à l’approbation de l’assemblée générale doivent être sincères et véritables ; le procès-verbal de la réunion doit retranscrire fidèlement les votes des copropriétaires, sans les altérer dans le but d’empêcher une éventuelle contestation des décisions prises ; les copropriétaires minoritaires ne doivent pas subit un abus de majorité ; les dépenses votées doivent être strictement nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Lors des assemblées générales de copropriété, le syndic CB2i fait valoir qu’un « copropriétaire condamné devrait respecter l’autorité de la chose jugée ». Mais l’autorité de la chose jugée, concept juridique très intéressant et qui prête à discussion, est applicable à toutes les parties, et pas seulement à la partie qui a perdu le procès. Celui qui a gagné la procédure doit, lui aussi, respecter « l’autorité de la chose jugée » et, dans le cas particulier du syndic CB2i, rectifier sans délai les appels de fonds trimestriels, afin de les mettre en conformité avec le quantum de la créance calculé par le juge.

Pièces jointes :
– « état financier après répartition » au 31/12/2015
– « état financier après répartition » au 31/12/2016
– « état financier après répartition » au 31/12/2017

Mise à jour du 2 juillet 2018

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