PRÉPARER L’ACHAT D’UN APPARTEMENT

De nombreux livres, magazines et sites web donnent des conseils sur l’art et la manière d’acheter un bien immobilier. Les futurs acquéreurs sont invités à se poser les questions suivantes.

D’une manière générale :

– appartement ou maison ?
– logement neuf ou logement ancien ?
– chauffage électrique ou chauffage au gaz ?
– achat en direct ou par l’intermédiaire d’une S.C.I. ?
– quels sont les projets d’urbanisme de la commune (par exemple : station d’épuration en projet sous votre futur balcon) ?
– montant de l’apport personnel ?
– y a-t-il des aides financières ?
– montant des frais de transaction ?
– proximité des écoles et collèges ?
– dans une copropriété, quel est le montant des charges ?

Et, en région parisienne :

– proximité des transports en commun, surtout les réseaux lourds (RER, métro) ?

Sources (sites web) :
– [https://] www.immobilier-danger.com
– droit-finances.commentcamarche.net

– www.explorimmo.com
– www.logicimmo.com
– [https://]www.service-public.fr

Ce sont là des questions incontournables, mais banales.

À MAISONS-ALFORT

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à Maisons-Alfort, les véritables questions sont très différentes.

Le logement peut avoir un aspect correct (murs et fenêtres en bon état), ainsi que les parties communes (couloirs, parking souterrain, caves), les comptes-rendus des assemblées générales peuvent être impeccables (aucun dégât des eaux les dix  années précédentes, aucun problème de criminalité dans les parties communes), ce qui donne l’impression d’un immeuble bien géré. La copropriété peut tout de même être une zone de non-droit.

Avant de se décider, il est impératif de vérifier les points suivants.

Le notaire est-il disposé à vous remettre une copie de la promesse de vente et une copie de l’acte de vente ?
S’il faut envoyer plusieurs lettres recommandées et attendre un an pour n’obtenir que des documents provisoires, cela veut dire que des informations importantes vous ont été dissimulées. Par exemple : l’existence d’un litige entre le promoteur de l’immeuble et votre future copropriété ; l’évolution de ce litige peut entraîner, plusieurs années après l’achat, une augmentation de 40 % des charges de copropriété (de plus, l’immeuble et la commune peuvent avoir des particularités contraignantes). Ces litiges ne doivent pas être dissimulés à l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente.

Pourquoi le vendeur a-t-il décidé de vendre ?
Si le vendeur déclare vendre pour pouvoir acheter un autre appartement qui est son domicile actuel, vérifiez l’existence de ce domicile.
Il est désagréable de constater, après la signature de l’acte de vente, que le vendeur n’a jamais habité à l’adresse déclarée dans l’acte de vente, et qu’il n’a jamais eu l’intention d’acheter à cette adresse fictive.

La commune est-elle une ville de garnison ?
Lorsque la commune est une ville de garnison, cela entraîne les conséquences suivantes.
Dans une copropriété, il peut arriver qu’il y ait des conflits de voisinage. L’esprit de corps est un attribut important de la vie des militaires. Si un conflit surgit entre vous et l’un de vos voisins militaires, ses collègues de travail vont faire bloc.
Les commerçants sont admiratifs, puisque les militaires et leurs familles participent à la vie économique locale. Si un groupe de militaires soutient un collègue à votre détriment, vous aurez en plus les commerçants face à vous.
La présence de militaires attire d’autres agents de l’État (fonctionnaires de justice, policiers, maires-adjoints et conseillers municipaux). L’assemblée générale, qui devrait être un lieu de débat et de décision, n’est alors qu’une chambre d’enregistrement : les véritables décisions sont prises ailleurs.
Si vos futurs voisins sont « fonctionnaires de justice », policiers et gendarmes,  et de surcroît membres du conseil syndical, cela veut dire que vous serez en permanence confrontés à des gens unis par une connivence professionnelle et qu’en cas de litige, ils seront quotidiennement en contact avec les magistrats qui jugeront le litige, que leur animosité personnelle servira d’élément à charge, et que vous perdrez le litige. Avec des conséquences financières non négligeables : les juges des chambres civiles n’hésitent pas à cartonner pour rendre service aux collègues.

Y a-t-il des logements réservés pour le ministère de la justice ?
Lorsque des appartements sont gérés par des hommes de paille du ministère de la justice pour y loger des personnes sous surveillance, cela entraîne des contraintes sécuritaires difficiles à supporter pour les gens ordinaires.

La rue où vous allez habiter est-elle une piste d’entraînement ?
Vérifiez que la ruelle où se trouve votre futur immeuble n’est pas, comme actuellement l’avenue Blum malgré ses deux copropriétés, une piste d’essai pour véhicules officiels (police, gendarmerie, pompiers, ambulances) qui viennent à longueur de journée y tester leurs gyrophares et leurs sirènes, alors que la rue est vide, et qu’il y a certainement des problèmes urgents ailleurs.

Y a-t-il un gardien et si oui pourquoi ?
Selon les statistiques des gestionnaires de copropriétés, une entreprise extérieure coûte 20 % moins cher que des gardiens. Si la copropriété veut absolument dépenser chaque année 20 % de plus que nécessaire, cela veut dire que les gardiens ont des missions autres que l’entretien des parties communes de l’immeuble. Mais alors, lesquelles ? Il vaut mieux le savoir avant d’acheter l’appartement.
Les copropriétés ne sont nullement obligées de recruter des gardiens. Lorsqu’elles le font, alors que c’est facultatif, la mission des gardiens est définie par la jurisprudence des prud’hommes : leur rôle est d’empêcher les intrusions et de protéger les biens des résidents (copropriétaires ou locataires), et non pas d’importuner les résidents qui déplaisent aux membres du conseil syndical. La mission des gardiens n’est pas d’aller à la poste chercher le courrier de certains résidents trop paresseux pour le faire eux-mêmes, ou d’aller chercher les enfants des mêmes résidents à l’école.

Faut-il remettre les clés au gardien ? Si oui, pourquoi ?
Aucune loi n’oblige un résident à remettre sa clé au gardien. Dans le cas contraire, la copropriété ne relève pas de la loi de 1965, mais d’un autre texte qui doit être connu avant la décision d’acheter le bien.

Le gardien est-il autorisé à cambrioler les appartements ?
Si le gardien est autorisé par le conseil syndical à inventer des prétextes pour que la police et les pompiers viennent saccager votre appartement (comme c’est arrivé en décembre 2005), il vaut mieux en être informé avant d’acheter.

Y a-t-il un digicode ?
Le digicode est la façon la plus commode de réserver l’accès d’un immeuble à ses résidents. En 1999, sont apparus les badges VIGIK, présentés alors comme une amélioration importante. Entre-temps, il est devenu possible de contrôler le système VIGIK par des ordinateurs, ce qui offre à certains résidents la possibilité de surveiller les allées et venues de leurs voisins.

Qui facture l’eau ?
Même si votre logement est équipé d’un compteur d’eau individualisé, vérifiez que le gestionnaire de l’eau envoie la facture directement à l’occupant du logement, sans passer par la copropriété. En cas de divergence, votre interlocuteur est alors le gestionnaire de l’eau et non pas le syndic.
Lorsque le gestionnaire de l’eau sous-traite la facturation au syndic, cela signifie que toute question (causée généralement par une erreur de facturation) entraîne un litige avec le syndic. Or, le syndic est la personne qui calcule aussi vos charges de copropriété et vous envoie les appels de fonds trimestriels, donne des consignes au gardien, décide de distribuer les bips de parking, définit l’ordre du jour de l’assemblée générale).

Où les voisins garent-ils leurs voitures ?
Beaucoup de copropriétés n’ont pas assez de places de stationnement dans l’immeuble lui-même. Les résidents qui n’ont pas de place dans le parking souterrain sont obligés de garer leur voiture sur le domaine public, à proximité de l’immeuble. Vérifiez que vos futurs voisins (ceux qui ont une place au sous-sol) n’ont pas l’habitude désagréable de gêner les autres résidents en garant leurs voitures à l’extérieur, alors que leurs places de stationnement en sous-sol sont inoccupées, ou mises à disposition de comparses non identifiés (après quoi surgiront des « problèmes de délinquance » qui vous seront attribués et facturés, si nécessaire avec la complicité de juges véreux) !

Comment fonctionne l’éclairage du local poubelles ?
S’il n’y a pas de minuteur dans le local affecté aux poubelles, il peut arriver qu’un résident qui jette des déchets oublie en partant d’éteindre la lumière. Dans les copropriétés civilisées, l’utilisateur suivant éteint la lumière, et l’affaire est classée. À Maisons-Alfort, un incident aussi banal peut se terminer par une controverse interminable, puis une garde-à-vue.

A-t-on le droit de se déplacer dans les parties communes ?
Dans toutes les copropriétés qui relèvent de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les résidents ont le droit de se déplacer dans les parties communes. S’il faut une autorisation préalable du ministre de la Défense ou du ministre de l’Intérieur, cela veut dire que des salariés de ces ministères sont domiciliés dans l’immeuble.

Y a-t-il un émetteur hertzien à proximité ?
Les émetteurs hertziens causent des nuisances, désormais bien connues. Lorsqu’un tel émetteur est implanté dans l’immeuble qui vous intéresse, il vaut mieux renoncer à l’achat, si toutefois vous en êtes informé.

Y a-t-il un système de détection électronique des allées et venues des résidents ?
De tels systèmes sont illégaux dans les immeubles qui sont soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative aux copropriétés. De plus, ils facilitent les actes de vandalisme commis sur votre voiture ou dans votre logement.

Le syndic respecte-t-il l’article 33 du décret de 1967 ?
Les listes d’émargement des assemblées générales doivent être communiquées aux copropriétaires. Si le syndic refuse de le faire, et que les tribunaux ne sont pas capables de sanctionner cette infraction, cela veut dire qu’il y a un doute sur l’identité réelle de certains copropriétaires : les noms qui sont mentionnés sur les boîtes aux lettres sont des noms d’emprunt.

Quel est l’assureur de l’immeuble ?
Un copropriétaire a le droit de savoir quel est l’assureur de l’immeuble. Vérifiez le nom de cet assureur avant d’acheter : il est inadmissible que, dix-huit ans après l’achat de votre appartement, vous ne puissiez toujours pas savoir quel est l’assureur.

L’assemblée générale a-t-elle décidé un « plan de réfection perpétuelle des toitures » (qui n’est pas mentionné dans les comptes-rendus des assemblées antérieurs à l’achat de l’appartement) ?
La réfection perpétuelle des toitures fonctionne selon le schéma suivant :

  • Assemblée générale de l’année N : le conseil syndical et le syndic informent (verbalement) les propriétaires présents qu’il faut rénover les toitures « à cause des malfaçons du promoteur ». Par chance, le conseil syndical et le syndic ont trouvé l’entreprise A, qui est « la meilleure de France », qui va faire les travaux « dans les règles de l’art » et aussi « dans les meilleurs délais ». Cela paraît plausible, parce que la copropriété est réellement en procès avec le promoteur, selon l’exposé fait par l’avocat de la copropriété. La décision est approuvée à la majorité simple.
  • Assemblée générale de l’année N+1 : le conseil syndical et le syndic informent (verbalement) les propriétaires présents que « l’entreprise A a bâclé le travail, donc il faut s’en séparer, et faire appel à une autre entreprise afin de réparer les malfaçons de l’entreprise A ». Par chance, le conseil syndical a trouvé l’entreprise B, qui est « la meilleure de France », qui va faire les travaux « dans les règles de l’art » et aussi « dans les meilleurs délais ». Cela paraît plausible, parce que les entreprises indélicates existent, vous avez pu l’expérimenter dans votre propre appartement. La décision est approuvée à la majorité simple.
  • Assemblée générale de l’année N+2 : le conseil syndical et le syndic informent (verbalement) les propriétaires présents que « l’entreprise B a bâclé le travail, donc il faut s’en séparer, et faire appel à une autre entreprise afin de réparer les malfaçons de l’entreprise B ». Par chance, le conseil syndical et le syndic ont trouvé l’entreprise C, qui est « la meilleure de France », qui va faire les travaux « dans les règles de l’art » et aussi « dans les meilleurs délais ». Cela ne paraît pas très plausible, parce que le raisonnement est aussi utilisé pour l’entretien des espaces verts et des ascenseurs, mais la décision est approuvée à la majorité simple.
  • Assemblée générale de l’année N+3 : le conseil syndical et le syndic informent (verbalement) les propriétaires présents que « l’entreprise C a bâclé le travail, donc il faut s’en séparer, et faire appel à une autre entreprise afin de réparer les malfaçons de l’entreprise C ». Par chance, le conseil syndical et le syndic ont trouvé l’entreprise D, « la meilleure de France », qui va faire les travaux « dans les règles de l’art » et aussi « dans les meilleurs délais ». Ce n’est plus du tout plausible, mais pour une raison inconnue la décision est approuvée à la majorité simple.

Et ainsi de suite : la rénovation perpétuelle des toitures n’a pas de fin. L’ennui d’un tel procédé, c’est que les copropriétaires minoritaires ne peuvent s’y opposer : les juges soutiennent les syndics qui gaspillent l’argent de la copropriété.

Les colis sont-ils livrés à la bonne adresse ?
Si les gardiens et le conseil syndical peuvent utiliser des « clés PTT » et fouiller dans les boîtes aux lettres à leur convenance, cela va entraîner des désagréments persistants si vous décidez d’acheter et d’habiter dans l’immeuble. Vos colis vont disparaître (comme c’était arrivé le 28 juillet 2017 à une jeune fille du n° 6).

Le gardien conserve-t-il les colis ?
Dans les immeubles avec gardiens, les livreurs déposent en toute bonne foi les colis à la loge des gardiens. De 1999 à 2010, le gardien conservait les colis de certains résidents pendant quatre mois, parce qu’il « avait oublié de le remettre au destinataire ».

Y a-t-il des livraisons de colis suspects ?
Lorsque des colis sont livrés au n° 6 (3ème étage), pourquoi imposer au livreur la corvée de passer avec son chariot par le n° 12, de traverser le parking souterrain, jusqu’au n° 6, de prendre l’ascenseur jusqu’au 3ème étage, puis de retraverser le parking pour ressortir par le numéro 12 ?
Est-il nécessaire de dissimuler à un promeneur éventuel l’arrivée de ses colis au n° 6 ? Qu’y a-t-il dans ces mystérieux colis ? Des fausses factures ? Des faux billets ? De la cocaïne ? Pourquoi la mystérieuse société du 3ème étage n’est-elle pas immatriculée au tribunal de commerce de Créteil ?

Y a-t-il des professions libérales dans la copropriété ?
Vérifiez avant d’acheter que les entreprises installées dans l’immeuble ont une activité réelle. Les professions libérales ont parfois des « cabinets secondaires », annexes au lieu de l’activité principale. Mais il doit y avoir des limites à l’exagération : un cabinet dentaire (ou médical, de manière générale) ne peut fonctionner avec seulement cinq clients par mois. Un tel « local professionnel » peut n’être en réalité qu’un lieu de stockage de matériel, ou un lieu de réunion occasionnel.
D’autre part, quel est l’intérêt pour un pharmacien d’habiter dans une copropriété banalisée des services spéciaux ? Dans un état de droit, le rôle d’un pharmacien est de vendre des médicaments, et non pas d’approuver en assemblée générale de copropriété les comptes truqués d’un syndic véreux.

Y a-t-il au n° 2 un père de famille indélicat ?
Vérifiez avant d’acheter qu’un de vos futurs voisins du n° 2, accessoirement père de famille (une fille de douze ans, un garçon de neuf ans) ne s’amuse pas à jeter des débris divers dans les boîtes aux lettres du n° 6, afin de créer un climat de suspicion et d’animosité entre voisins du n° 6, au détriment d’un copropriétaire déterminé.

Y a-t-il au n° 14 un cousin ou beau-frère de juge ?
Vérifiez avant d’acheter qu’un de vos futurs voisins du n° 14 (1er étage), accessoirement borné et obtus, ne soit pas en famille avec une vedette du tribunal de grande instance de Créteil, décorée de la légion d’honneur.
Sinon, vous allez constater ultérieurement que la copropriété gagne mystérieusement tous ses procès, malgré l’indigence des moyens exposés et les falsifications manifestes des pièces comptables.

Certains résidents ont-ils des noms d’emprunt ?
Avant d’acheter à Maisons-Alfort, pensez à vérifier les noms sur les boîtes aux lettres de votre futur immeuble.
Tout le monde n’a pas la chance de s’appeler DUPONT ou MARTIN. Certains noms de famille sont d’une grande originalité, et pas seulement les noms de l’ancienne noblesse qui existait déjà sous Louis IX, ou ceux des magistrats véreux des juridictions françaises.
Dans les immeubles qui servent de repaire aux services de sécurité, les indigènes sont logés sous des noms d’emprunt, qui proviennent manifestement de registres très divers, techniques, professionnels ou autres :

  • noms d’emprunt issus des techniques du bâtiment (LACROTÈRE ; LATUILE ; LAPORTE ; MORTAISE ; BOSSAGE) ;
  • noms d’emprunt résultant d’assemblages de prénoms (Alphonse PHILIPPE, avec la variante, Philippe ALPHONSE ; Jacques ANDRÉ, avec la variante André JACQUES ; ou encore Michel JEAN-JACQUES, avec une variante inénarrable et très connue) ;
  • noms d’emprunt issus de professions diverses (GARDIEN ; CONDÉ ; MOUTON ; MATON ; MOUCHARD ; BALANCE ; COGNE ; TONFA ; BIDULE) ;
  • noms originaires de pays étrangers (VERKEHR-GESCHLECHTS, un couple germanique peut-être ; TAKE-MYROD, sans doute un couple anglo-japonais ; etc.).

Le problème n’est pas qu’une personne ait la malchance de porter un tel nom, mais que tous ces malchanceux aient été regroupés dans le même immeuble ou le même quartier. C’est ce qui fait l’originalité et la spécificité de Maisons-Alfort. Tant pis pour les pigeons qui se font piéger.

L’éducation nationale a-t-elle parqué ses enseignants ?
Dans certains immeubles de Maisons-Alfort, dont l’accès est interdit aux citoyens ordinaires, se sont regroupés des professeurs de langues qui parlent parfaitement certaines langues étrangères, mais plus approximativement le français.

VOUS ÊTES NAÏFS ET VOUS SOUHAITEZ INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ?
N’HESITEZ PLUS ! ACHETEZ A MAISONS-ALFORT !