AMÉLIORATION DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 SUR LES COPROPRIÉTÉS

C’est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété » et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 « portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », qui déterminent les règles de fonctionnement des copropriétés. Le législateur a bien sûr conçu des règles destinées aux copropriétés dont les acteurs sont supposés être de bonne foi.
Il existe cependant des copropriétés où les divers acteurs (syndic, conseil syndical, majorité de l’assemblée générale) ne sont pas de bonne foi, ce qui a pour conséquence de léser les copropriétaires qui sont minoritaires. Tel est le cas dans  l’immeuble 2-14 avenue Léon Blum à Maisons-Alfort. Les dysfonctionnements qui y ont été constatés entre 1999 et 2017 rendent infiniment souhaitable de compléter les textes en vigueur.

    Les améliorations qu’il conviendrait d’apporter à la législation et à la réglementation concernent :

    a) le déroulement de l’assemblée générale (respect du délai de convocation ; vérification du quorum grâce à la communication effective de la liste d’émargement ; autoriser les copropriétaires à être assistés par des tiers ; information sincère et régulière sur les litiges en cours ; inscription des demandes individuelles à l’ordre du jour) ;

    b) les règles de procédure lorsque le syndicat est demandeur en première instance (réduction du délai de recouvrement des charges réputées impayées ; obligation de dépayser la procédure lorsque des fonctionnaires de justice résident dans l’immeuble ; obligation de verser au dossier le relevé annuel du compte propriétaire ; obligation de verser au dossier les trois derniers relevés bancaires du syndicat ; sursis à statuer d’office et renvoi de l’affaire au procureur lorsque les pièces comptables produites par le syndicat sont manifestement inexactes ; obligation de prendre en compte les demandes reconventionnelles du défendeur ; dommages et intérêts prohibés dans certains cas ; pénalité de l’article 700 prohibée si le syndicat créancier n’a pas d’avocat ; réduction du délai d’exécution d’une décision de justice devenue définitive ; interdiction d’exécuter une décision non conforme à l’article 6 C.E.D.H.) ;

    c) divers autres problèmes (possibilité de consigner les charges sans autori-sation du tribunal d’instance ; sincérité des appels de fonds trimestriels ; respect du droit de propriété, garanti par la Constitution ; amélioration des modalités de consul-tation annuelle des pièces comptables ; obligation de délivrer une copie des factures supérieures à un certain montant ; information des copropriétaires au sujet des litiges           (copie des décisions de justice) ; unanimité requise pour certaines décisions ; adaptation des règles de procédures lorsqu’un copropriétaire est demandeur ; faire apparaître le nom de l’assureur en cas d’assistance juridique ; instauration d’un recours spécifique pour les demandes de communication de pièces.
(Les modifications proposées sont suivies, entre parenthèses et en italique, des motifs de ces modifications.)

    A) Assemblée générale de copropriété

    1) Afin de contraindre le syndic à respecter le délai légal de 3 semaines prévu pour les convocations, il faut prévoir une sanction : par exemple, autoriser le copro-priétaire lésé à contester l’assemblée générale de copropriété sans limitation de délai (au-delà de délai actuel de deux mois).
(Le non-respect du délai de 3 semaines n’est pas sanctionné. Le législateur a prévu un délai : il est fait pour être respecté par les syndics.)
2) Il faut instaurer une pénalité, financière ou non, pour les syndics qui refusent d’appliquer l’article 33 du décret de 1967 (obligation de communiquer la liste d’émargement et ses annexes [délégations de pouvoir]) :
– non financière : par exemple, pas de délai pour contester l’assemblée générale en justice ;
– financière : par exemple, le copropriétaire lésé est dispensé de payer une année de charges.
(La liste d’émargement et ses annexes – délégations de pouvoir – permettent de vérifier le quorum et l’identité véritable des copropriétaires présents. Les copro-priétaires doivent pouvoir vérifier si le quorum est atteint et si les personnes présentes ont réellement le droit de voter.)
3) Il faut autoriser le propriétaire qui le souhaite à être assisté, à ses frais, par un professionnel du droit (huissier de justice, avocat) dont la mission consiste (sans participer aux débats) à relever les votes du propriétaire qui le rémunère. En conséquence, inciter ces professionnels du droit à instrumenter au cas où ils sont sollicités par un copropriétaire. (Évidemment, ces professionnels du droit ne sont pas autorisés à participer aux débats, ni à voter).
(L’objectif est d’empêcher les syndics de falsifier les comptes-rendus, avec la complicité du conseil syndical et de la majorité de l’assemblée générale. En effet, les copropriétaires réputés abstentionnistes ou réputés avoir acquiescé, alors qu’ils ont en réalité voté contre, ne peuvent plus contester la résolution qui a été votée : ce qui suppose que le procès-verbal de l’assemblée soit sincère.
Subsidiairement, cette mesure permettra de créer des emplois dans les professions juridiques.)
4) Lorsque des litiges sont en cours, avec des copropriétaires ou des tiers, le syndic doit informer l’assemblée générale des dépenses occasionnées par ces litiges, en diffusant un document spécifique, annexé à la convocation. Les éléments chiffrés mentionnés dans ce document spécifique doivent être identiques à ceux qui sont communiqués aux juridictions lorsqu’un litige est en cours.
(Il s’agit d’éviter que les copropriétaires ne découvrent l’existence de litiges cachés, après analyse de l’état général des recettes et des dépenses !)
5) Les demandes individuelles doivent être inscrites à l’ordre du jour, comme le prévoit la loi en vigueur. Reste à obliger les syndics à appliquer la loi. Par exemple : pas de délai pour contester l’assemblée générale, si le syndic refuse d’appliquer la loi.
(Encore un exemple de texte qui n’est assorti d’aucune sanction, avec la conséquence que les syndics font le tri, et n’inscrivent à l’ordre du jour que les demandes individuelles qui leur conviennent.)

    B) Procédures en recouvrement de charges (le syndicat est demandeur en première instance – auprès du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance – le copropriétaire est défendeur)

    1) Le délai d’action actuel est de 10 ans. Ce délai doit être ramené à 2 ans : un créancier qui attend 8 ans ou 10 ans pour récupérer sa créance n’a pas de problème financier.
(En outre, lorsque le syndic falsifie les pièces comptables, il est injuste qu’il dispose d’un délai de dix ans pour faire valider ses faux en écritures par une juridiction civile.)
2) Lorsque des fonctionnaires de justice résident dans l’immeuble, qu’ils soient propriétaires ou locataires, membres ou non du conseil syndical, la procédure doit être engagée par le syndicat des copropriétaires auprès d’un tribunal situé dans le ressort d’une autre cour d’appel.
L’acte introductif d’instance (assignation) du syndicat doit comporter en annexe la liste des résidents fonctionnaires de justice, sous peine d’irrecevabilité d’office de la demande du syndicat.
(Il est inéquitable et contraire à l’un des principes généraux du droit [impartialité et indépendance du juge] que des fonctionnaires de justice interviennent auprès de leurs collègues afin d’influer sur la décision qui sera rendue.)
3) Afin de vérifier, dès l’engagement de l’instance, la crédibilité de la demande du syndicat des copropriétaires, celui-ci doit annexer à l’acte introductif d’instance (assignation) le relevé annuel du compte copropriétaire, sous peine d’irrecevabilité d’office de la demande du syndicat.
(Le code de procédure civile permet déjà au défendeur d’exiger que les pièces détenues par l’adversaire soient versées au dossier de la procédure, mais dans le ressort de la cour d’appel de Paris les juges refusent d’appliquer la loi.)
4) Afin d’éviter les traditionnelles argumentations du genre « la copropriété est au bord de la faillite à cause de M. X » (ces jérémiades impressionnent malheureusement beaucoup les juges), le syndicat doit annexer à son assignation, sous peine d’irrecevabilité, les trois derniers relevés bancaires qui comportent le solde de son compte bancaire séparé.
(En effet, lorsque les réserves financières du syndicat représentent 37 années de charges du copropriétaire prétendument débiteur, le juge doit impérativement en être informé et en tenir compte.)
5) Si la différence entre l’estimation du montant des charges, à une date donnée, calculée par le juge et l’estimation faite par le syndic à la même date est supérieure à une année de charges, le juge civil doit surseoir à statuer et transmettre le dossier au procureur de la République, afin que soit examinée l’infraction présumée de faux en écritures (art. 441-1 du code pénal).
Le propriétaire lésé peut alors se constituer partie civile, en étant dispensé du versement de la consignation, quels que soient ses revenus. Le copropriétaire lésé doit aussi, dans ce cas, être dispensé du paiement de ses charges jusqu’à ce que la juridiction de cassation ait statué sur la décision du procureur.
(Il est en effet inadmissible qu’il y ait, pendant douze ans, une divergence permanente équivalente à six années de charges, entre l’estimation de la juridiction et celle du syndic : si le syndic fait exécuter une décision de justice, il doit aussi la respecter lui-même en rectifiant ses documents comptables.)
6) La juridiction saisie du litige doit examiner et tenir compte (en minorant le montant des charges ou en prononçant des dommages et intérêts) des demandes reconventionnelles exposées par le copropriétaire prétendument débiteur : l’obligation de payer les charges entraîne en contrepartie que le syndicat garantisse aux copropriétaires une protection contre le vandalisme affectant leur appartement, leur voiture, leur boîte aux lettres, et contre l’agressivité des voisins.
(Le code de procédure civile prévoit déjà que le défendeur peut émettre des demandes reconventionnelles, mais les juges refusent d’appliquer cet article du code.)
7) La juridiction qui rend le jugement doit motiver réellement les dommages et intérêts infligés au débiteur.
Il doit être interdit de prononcer des dommages et intérêts au profit du créancier lorsque lorsque le copropriétaire prétendument débiteur détient moins de 2 % des tantièmes, ou aussi lorsque le débiteur est allocataire du R.S.A., ou chômeur de longue durée ou fonctionnaire en disponibilité pour motif médical inconnu.
(Actuellement, les motivations sont fantaisistes. Lorsque le prétendu « préjudice » subi par les autres copropriétaires, du fait du retard dans le paiement des charges, est limité à 1.- euro par mois et par lot, il n’y a pas lieu d’accorder des dommages et intérêts au créancier.)
8) La juridiction saisie ne doit pas prononcer une condamnation au titre de l’article 700, au profit du créancier (destiné à indemniser ses frais d’avocats), si le créancier n’a pas avocat.
Si le créancier est représenté par un avocat, le montant accordé par l’article 700 ne peut excéder le montant des honoraires réellement versés.
Lorsque le copropriétaire présumé débiteur est sans activité professionnelle ou allocataire du R.S.A., la juridiction ne peut accorder l’article 700.
Un syndicat ne doit être représenté que par un seul avocat.
(Certains syndicats de copropriétaires sont tellement sûrs de gagner leur procédure qu’ils n’hésitent pas à faire appel à plusieurs avocats, afin d’augmenter dans un premier temps les frais d’avocats exposés par le syndicat, et par la suite de récupérer ces dépenses inutiles grâce à l’article 700 accordé par la juridiction !)
9) Le délai actuel pour faire exécuter une décision de justice devenue définitive  est de 10 ans. Dans le cas particulier des copropriétés, ce délai doit être réduit à 2 ans : un créancier qui attend 8 ans ou 10 ans pour faire exécuter une décision de justice n’a pas de problème financier.
(Une copropriété qui attend 8 ans pour faire exécuter un jugement ou un arrêt n’est pas « au bord de la faillite ». En outre, lorsque le syndic falsifie les pièces comptables, il est injuste qu’il dispose d’un délai de dix ans pour faire exécuter un jugement obtenu par fraude.)
10) Lorsqu’un jugement a été obtenu par fraude, ou encore lorsque l’écart entre l’estimation du montant des charges, à une date donnée, calculée par le juge et l’estimation faite par le syndic à la même date est supérieure à une année de charges, il faut interdire l’exécution de telles décisions.
(De telles décisions ne sont pas conformes à l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme, aussi le juge de l’exécution ne doit pas être autorisé à les faire exécuter).

   C) Problèmes divers

    1) Les appels de fonds trimestriels sont des documents comptables qui doivent exprimer la réalité des dettes et des créances d’un lot de copropriété. Il ne peut en être autrement, quelle que soit l’opinion de certains juges. Si la différence entre l’estimation du montant des charges, à une date donnée, calculée par le juge et l’estimation faite par le syndic à la même date est supérieure à une année de charges, le copropriétaire lésé doit avoir le droit de consigner les charges, sans l’autorisation préalable du tribunal d’instance.
(Actuellement, la consignation des charges auprès de la Caisse des dépôts n’est possible qu’avec l’autorisation du tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble. Il y a donc conflit d’intérêts lorsque ce même tribunal d’instance a déjà rendu des décisions non conformes à l’article 6 C.E.D.H. en faveur du syndicat des copropriétaires, même si l’objet du litige ne concerne pas les charges.)
2) Conformément à la Constitution du 4 octobre 1958 et à la jurisprudence de la cour d’appel de Paris, l’accès au parking souterrain de l’immeuble doit être garanti aux résidents : le remplacement d’un badge d’accès, en parfait état de fonctionnement, par une télécommande connectée à un système informatique, quel que soit le motif (dysfonctionnement imaginaire, obsolescence, insécurité, non-paiement des charges) doit être votée à l’unanimité. (Donc le procès-verbal de l’assemblée générale ne doit pas être falsifié.)
Autre solution : les copropriétaires qui ont voté contre le remplacement du badge par une télécommande ont droit à un bip gratuit au moins ; seuls les copropriétaires ayant voté pour sont tenus de payer les bips.
L’attribution du badge ou de la télécommande d’accès au parking ne doivent être soumis à aucune « procédure spéciale ». Un jugement qui valide une telle « procédure spéciale » est nul de plein droit, et ne peut être exécuté. Les copro-priétaires doivent avoir le choix de mode de distribution de la télécommande : par voie postale, s’ils le souhaitent.
(Les télécommandes connectées à des systèmes informatiques portent atteinte à la vie privée des résidents.
Les « procédures spéciales » sont conçues pour empêcher certains résidents de recevoir le bip, et de ce fait portent atteinte au droit de propriété qui est garanti par la Constitution.
En outre, le remplacement d’un badge par une télécommande étant facturé par le prestataire, cette dépense doit être justifiée, puisqu’elle cause un préjudice financier aux copropriétaires.)
3) Les copropriétaires qui le souhaitent doivent pouvoir réellement consulter les comptes : le dispositif actuel doit être modifié. Les copropriétaires doivent aussi avoir le droit d’obtenir des copies, lorsque leur avocat souhaite les examiner pour accomplir sa mission de conseil.
(Actuellement, les textes donnent une grande marge de manoeuvre au syndic : dans certains immeubles, les modalités de consultation résultent de l’humeur du syndic. Il faut interdire la pratique qui consiste à informer les copropriétaires d’une date, par voie d’affiche apposée huit jours après le jour choisi par le syndic.
En outre, les textes en vigueur ne concernent que le droit de consultation dans les locaux du syndic : présentement, celui-ci n’est pas tenu de remettre des copies.)
4) Les copropriétaires doivent recevoir une copie des factures supérieures à un  montant défini explicitement (par exemple : 20 000,- euros) ou par comparaison (par exemple : 10 % du budget de la copropriété).
(Il est choquant que les copropriétaires ne puissent vérifier la conformité entre les travaux votés et les travaux réalisés. L’obligation de payer les charges, imposée par la très regrettable jurisprudence de la Cour de cassation, implique en contrepartie que le syndic et le conseil syndical soient obligés d’exécuter fidèlement la décision votée en assemblée générale.
Une curiosité parmi d’autres : un ravalement de façade ne doit pas être confondu avec une rénovation des appartements. Les façades sont des parties communes, mais les logements sont des parties privatives. Les juges devraient réaliser tout cela.)
5) Les copropriétaires doivent être informés des litiges, de leur évolution et de leur achèvement : le syndic doit réellement informer l’assemblée générale.
Lorsqu’une décision de justice a été rendue, le syndic doit en remettre une copie aux copropriétaires qui en font la demande, puisque les tribunaux ne souhaitent pas le faire.
(Il est inadmissible que l’existence d’un litige soit découverte en examinant le relevé des dépenses et recettes qui laisse apparaître des frais d’avocat dans une procédure dont l’assemblée générale n’a jamais été informée.)
6) Certaines décisions doivent être prises à l’unanimité, par exemple : remplacement de la serrure de la porte de l’immeuble par un badge électronique.
7) En cas de demande d’annulation d’assemblée générale présentée par un copropriétaire, il faut prohiber les dommages et intérêts, ainsi que l’article 700, lorsque la demande est rejetée pour irrecevabilité.
(Un justiciable ne peut connaître à l’avance la décision de la juridiction et ses motifs : il est donc inéquitable de le pénaliser lorsque sa demande est rejetée pour une simple irrégularité de forme, dont la responsabilité incombe en réalité à l’avocat qui le représentait.)
8) En cas de recours juridictionnel déposé par un copropriétaire dans le cadre d’un contrat d’assistance juridique, le nom de la compagnie d’assurances et la nature de sa mission doivent être mentionnés sur les pièces de la procédure. En effet, dans ce cas particulier, la compagnie d’assurance a une obligation de conseil : si elle autorise l’assuré à ester en justice, cela signifie qu’elle estime que sa demande n’est ni abusive ni téméraire.
(Il s’agit d’éviter, lorsqu’une juridiction souhaite réprimer un justiciable, que la compagnie d’assurance qui est à l’origine de la procédure ne puisse échapper à ses obligations contractuelles.)
9) Un recours « en attente de communication de pièces » doit être instauré, afin de préserver le délai de deux mois.
En cas de demande d’annulation de l’assemblée générale, le copropriétaire concerné dispose d’un délai de deux mois pour engager la procédure. Or, le motif de la demande d’annulation peut provenir de l’incertitude quant à un fait, par exemple : impossibilité de vérifier le quorum, impossibilité de consulter une pièce comptable. Le copropriétaire est obligé d’attaquer au fond, alors qu’il ignore si sa demande peut être argumentée correctement. Il faut donc prévoir un recours spécifique, qui a pour objet principal de préserver le délai de deux mois, dans l’attente de la communication des pièces cachées : lorsque les pièces demandées ont été communiquées, le copropriétaire a le choix entre attaquer au fond, s’il estime désormais que sa demande d’annulation peut être argumentée convenablement, ou se désister sans pénalité (puisque la juridiction n’a pas eu à juger), si les pièces communiquées corroborent les déclarations du syndic.
De façon plus générale, il est souhaitable de trouver un procédé qui permette de préserver les délais juridictionnels tout en favorisant les recours amiables.
(Les copropriétaires ont le droit de contester les décisions des assemblées générales, s’ils estiment que leurs droits sont lésés par ces décisions. Encore faut-il pouvoir exercer ce droit en connaissance de cause, sans être obligé d’engager une procédure dans le seul but d’obtenir la copie d’un document.
Accessoirement, le dispositif proposé permettrait de faciliter le traitement des recours déposés par les justiciables, en évitant de solliciter les juridictions par des requêtes sur le fond ; le rôle de la juridiction se limitant dans un premier temps à attendre la communication des pièces demandées.)